2020年12月31日 星期四

2020房市大熱門 熱搜關鍵字:實價

 

2020年是房市峰迴路轉的一年,先有疫情干擾,後有超乎想像的火熱,最終政府還是出手介入了投機炒作的亂象。根據中信房屋的分析,2020年房地產網路熱搜關鍵字以「實價登錄」排名最高,前10大排名的關鍵字又以房屋租賃相關的字組最多,顯示民眾對房地產議題不分是買賣或租賃,只要牽涉居住問題都會相當關心。據中信房屋統計網路商所提供的資料顯示,2020年房地產熱搜關鍵字組主要可分為「實價登錄」、「仲介業」、「房屋租賃」與「房貸試算」四大類,其中「實價登錄」的搜尋排名最高,平均每月約可達30萬次以上,而「品牌房仲」每月搜尋量也逾29萬之譜,至於「租屋網」每月也有11萬次的搜尋。 
中信房屋研展室副理張漢超表示,2020年房市起伏幾乎與疫情、政策面脫離不了關係,過往民眾搜尋「實價」相關字眼多是為蒐集價格資訊,但2020年因政策因素,將實價登錄作業方式回歸由買賣雙方共同登錄的政策上路後,更提升了相關字組的搜尋。至於熱搜排名第二的「品牌仲介」,也是因房市加溫而受惠的字組。張漢超指出,買賣雙方在進行不動產交易時,若想增加更多成交機會並降低自行交易的風險,選擇值得信任的仲介業者反而是最佳的選擇。2020年以來房價與交易量多半呈現溫和上漲格局,交易面上也增加不少投機與風險,因此當房市加溫時,消費者尋找仲介業者服務的機會大幅增加。以中信房屋2020年網路預約看屋成長超過四成的狀態來觀察,房仲業者2020年因網路而締結成交的筆數應至少有一至兩成的成長空間。而熱搜順位第三的「租屋網」也反映了目前租屋族群不減反增的社會現象。根據內政部資料顯示,六都上半年住宅價格指數有持續上揚的走勢,下半年在交易量增的狀態下,房價也進一步被推升。張漢超指出,房價攀升但所得成長相對有限,是促使民眾偏向考慮租屋的關鍵,也因此相關關鍵字組也因此增多。

2020年12月22日 星期二

打炒房沒補到漏洞 投資客超前部屬反賺25%

 

為抑制房市亂象,政府祭出一系列「打炒房」措施,其中最多人使用的公司法人購置貸款,因為個人房地合一稅非自住是15%~45%,法人則是單一稅率20%,讓不少人成立一人公司購屋。不過,上有政策,下有對策,其實在政府防堵法人單一稅率20%前,早有一群投資客去拆解房地合一稅的內容,因為設置公司法人作業成本還是偏高,乾脆直接在土地增值稅裡下手。為了避免重複課稅,房地合一稅在課徵土地增值稅後,可以從房屋土地交易所得額中,再扣除因為繳納土地增值稅的土地漲價總數額,因為土地增值稅稅率是20%30%40%,房地合一稅非自住是45%35%20%15%,如果高報土地移轉現值,只要繳納20%的土地增值稅,卻可以避免第一年45%的房地合一稅,賣方現賺25%,且墊高的土地移轉現值還可以在買方再出售時「超前部署」,免受土地增值稅的課徵。新北地政士公會就分享一個案例,一名投資客賣了一間近800萬元公寓,沒有裝璜、未滿1年,出售後現賺110萬元,如果以必要費用5%計算,800萬元-690萬元-(800萬元*5%)=70萬元(所得額),房地合一稅則為70萬元*45%=31.5萬元。假設賣方將這70萬元所得額轉換成土地漲價總數額,課徵土地增值稅,就會變成70*20%=14萬元,馬上現省31.5萬元-14萬元=17.5萬元整,20%的稅率和現在公司法人購置住宅稅率相同,還不需設立公司,短期移轉也不用再繳土增稅,公會表示,在打房的同時,投資客們已經超前部署完成,房地合一稅也該補破網檢討一下了。

2020年12月17日 星期四

央行收傘買家收手?國產署標售冷清

 

央行打房打到自己人?國產署16日辦理都更宅分回戶標售,本次釋出「耕曦」、「正隆天第」、「全坤威峰」、「昇陽文薈」、「漢皇丰川」「翔譽雙子星」及「友座臻美」等7個社區共25筆標的,聲勢看來十分浩大,但結果雷聲大雨點小,只吸引3封標單投標,最終標脫3戶,總標脫率12%。其中由林姓自然人標下的淡水「漢皇丰川」,一毛不加以底價購得,「全坤威峰」與「正隆天地」標脫物件也都貼近底價,整體溢價率僅1.7%,總標售金額為1.08億。優美地產企研室主任林哲緯指出,觀察前兩次都更宅標售,標脫率都介於25~38%間,但此次標脫率卻只有12%,創今年新低,且買家出價趨向保守,標脫物件價格均與底價相差無幾,推測應是央行打炒房後,民眾持觀望態度,因此本次國產署都更宅標售,可說是央行管控房市下的第一波被干擾的交易。上回標售未獲青睞的「漢皇丰川」,歷經多次標售僅存最後兩戶,目前社區平均單價37~39萬,高樓層則落在40-45萬,因此本次標脫27樓戶底價44萬略偏高,各方事前並不看好。沒想到該物件不僅順利標出,拆算車位後還創下社區有史以來第三高單價,推估是因高樓層具景觀優勢,加上距離捷運竹圍站近、商圈機能佳,才讓買家決定以底價出手。「全坤威峰」也以超低溢價率脫標。林哲緯分析,「全坤威峰」緊鄰生活機能便利的西門町商圈,雖是萬華區門牌,但與蛋黃中正區近在呎尺,據實價顯示,目前該社區住宅單價高樓層約78字頭,低樓層則介於4~6字頭,本次標脫的5樓戶,拆算車位單價約69萬,價格仍屬合理水位。至於中正區豪宅「正隆天第」,以單價100.8萬、溢價3%成為本次溢價率之冠,台灣房屋台北中正特許加盟店店長王瑋群分析,該社區鄰近師大商圈,加上有古亭站、台電大樓站雙捷運優勢,生活機能優越,歷來標售人氣都不錯,高樓層甚至都有單價破百萬的實力;本次標售雖以大面積的高樓戶為主,但因坐落市中心,又具備視野遠景,且央行也未針對豪宅加碼管制措施,讓層峰客群對購屋仍抱持平常心,因此願意小幅加價投標,標脫價碼也算是符合社區的高樓層身價。